Da informalidade à propriedade: o caminho da REURB até o Registro de Imóveis
Por Paulo Figueira - set/2026
Coluna Por Dentro do Fundiário | Blog AnáliseGeo
A informalidade imobiliária ainda representa um dos grandes desafios do ordenamento territorial brasileiro. Em muitas cidades, imóveis são ocupados, construídos, transmitidos e utilizados por anos sem que essa realidade esteja plenamente refletida nos cadastros públicos e, principalmente, no Registro de Imóveis.
É nesse contexto que a Regularização Fundiária Urbana — REURB, disciplinada pela Lei nº 13.465/2017, assume papel fundamental. Mais do que promover a organização documental de ocupações consolidadas, a REURB busca aproximar três dimensões que nem sempre caminham de forma integrada: a realidade física do imóvel, a realidade cadastral e urbanística do Município e a realidade jurídica representada pelo Registro de Imóveis.
No artigo “Da informalidade à propriedade: o caminho da REURB até o Registro de Imóveis”, Paulo Figueira destaca que a regularização não se encerra com a conclusão da etapa administrativa municipal.
A emissão da Certidão de Regularização Fundiária — CRF representa uma etapa essencial, mas não se confunde com a abertura da matrícula individual. A CRF constitui o título administrativo que permite o ingresso da regularização no Registro de Imóveis, enquanto a matrícula é o instrumento que individualiza juridicamente a unidade imobiliária, confere publicidade à titularidade e cria a base para os atos registrais posteriores.
Essa passagem da esfera administrativa para a registral é um dos pontos centrais de todo o procedimento.
Após a emissão da CRF, os documentos que integram a regularização — planta, memorial descritivo, requerimentos e demais elementos técnicos e jurídicos — precisam apresentar coerência entre si. É nesse momento que ocorre a qualificação registral, por meio da qual o Registro de Imóveis analisa a regularidade do título e verifica se estão presentes as condições necessárias ao seu ingresso no sistema registral.
Eventuais notas de exigência também fazem parte desse processo. Elas não representam necessariamente o fracasso da regularização, mas indicam aspectos que precisam ser esclarecidos, complementados ou ajustados para que o título possa ser efetivamente registrado.
A abertura da matrícula individual representa, portanto, um dos principais resultados da REURB. É a partir dela que o imóvel passa a possuir identificação registral própria, publicidade da titularidade e uma base formal para atos como compra e venda, doação, sucessão e constituição de garantias.
Mais do que resolver pendências documentais, a regularização fundiária deve ser compreendida como um instrumento de organização territorial e segurança jurídica.
Ao aproximar território, cadastro público e Registro de Imóveis, a REURB contribui para reduzir conflitos relacionados a limites, confrontações, titularidades e divergências documentais, além de oferecer melhores condições para o planejamento urbano e para a estabilidade das relações imobiliárias.
Como sintetiza o próprio artigo, o percurso da regularização envolve uma sequência de etapas interligadas: procedimento administrativo, emissão da CRF, organização documental, protocolo no Registro de Imóveis, qualificação registral, atendimento de eventuais exigências e, finalmente, abertura da matrícula e registro do direito correspondente.
A principal reflexão apresentada por Paulo Figueira é que regularizar não significa apenas colocar documentos em ordem. Significa transformar uma realidade territorial consolidada em uma situação juridicamente reconhecida, individualizada e dotada de publicidade.
A REURB alcança sua finalidade mais ampla quando consegue estabelecer uma conexão efetiva entre território, Município e Registro de Imóveis, convertendo informalidade em segurança jurídica e fortalecendo a organização fundiária e urbana brasileira.
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A versão original e integral do artigo “Da informalidade à propriedade: o caminho da REURB até o Registro de Imóveis”, de Paulo Figueira, está disponível para download.
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