Propriedade rural e georreferenciamento
Advogado especialista recomenda georreferenciar a área da propriedade para evitar futuros problemas
Atualmente os imóveis rurais são identificados por memorial descritivo contendo as coordenadas dos vértices que definem os limites dos imóveis por meio de georreferenciamento.
Cabe ao Incra a certificação de que não há sobreposição (uma área sobre a outra, situação, até então, muito comum) de áreas, o que não implica, como diz a lei, reconhecimento de domínio ou exatidão dos limites e confrontações informados pelo proprietário.
Em caso de desmembramento, parcelamento, remembramento ou em qualquer situação de transferência de imóvel rural (e somente nesses casos, conforme decisão recente do Superior Tribunal de Justiça) será exigido o georreferenciamento. Tudo isso seguindo cronograma estabelecido em regulamento, que passou por alteração no ano de 2018: para as áreas superiores a 100 ha o procedimento já é obrigatório, para áreas entre 25 ha e 100 ha, a exigência se dará a partir do ano de 2022 e para as áreas inferiores a 25 ha, a partir do ano de 2024.
Ocorre que, com a elaboração do memorial descritivo, que deve ser assinado pelos confinantes (os vizinhos, que fazem divisa), é comum que haja divergências quanto às divisas, definidas por marcos, carreadores, porteiras etc., tal qual descritos nas matrículas, em confronto com os pontos traçados no memorial descritivo pelo georreferenciamento.
Com a divergência, são levados ao registro de imóveis as razões de cada proprietário. O registrador encaminhará o processo para o juiz responsável, que decidirá a questão. Nos casos em que há conflito quanto à propriedade, com divergência em relação às divisas, a decisão correta é as partes procurarem o exercício de seu direito, propondo a ação judicial correta.
Nos casos em que um proprietário pretenda que seja reconhecido, judicialmente, que determinada área de fato é sua por direito, deverá comprovar, por meio de memorial descritivo, que outra pessoa está ocupando a área indevidamente e que deve ser determinada a correção perante o Registro de Imóveis.
Veja que a outra parte poderá entender que também tem direito à área, alegando que as divisas estão incorretas o que poderá levar à realização de uma perícia para que o juiz possa decidir a questão.
Além disso, há outros pontos que podem levantar mais divergências. A lei assegura o direito de usucapião para aquele que possuir, como seu, determinado bem imóvel, sem oposição, por determinado período de tempo (que varia em cada situação específica e de tamanho do imóvel), ainda que não tenha o documento de propriedade.
Aquele, por exemplo, que possuir determinada área rural por dez anos ou mais, como sendo sua, sem oposição, nem interrupção, tornando a área produtiva ou nela estabelecendo sua residência, poderá alegar, como defesa, que tem direito ao reconhecimento da propriedade como sua – o que poderá ser declarado pelo juiz oportunamente, em procedimento próprio.
Assim, a descrição de determinado bem imóvel em sua matrícula pode acobertar divergências passíveis de serem descobertas com a elaboração do memorial descritivo georreferenciado, o que poderá levar a disputas, até mesmo judiciais, diante de eventual posse de terceiros.
